不動産投資って、何百万円も要るイメージなんだけど。
そのお悩みにお答えします。1万円から試せる仕組みがあるよ。
>>>この記事では、1口1万円から始められる
TORCHES（トーチーズ）の仕組みと始め方を、
初心者向けにゼロから解説していきます。
1万円から不動産投資を試したい人へ。
TORCHESは国の許可を受けた仕組み。
ただし元本保証はない。
- 1万円から。物件を選んで申し込むだけ
- 口座開設は無料。スマホと本人確認書類だけで完結
- 元本保証はなし。余裕資金の範囲で
口座を作るだけなら、お金は1円も動きません。
キャンペーンの条件は公式ページで確認してください。
徳島の不動産クラファンって、さすがに怪しくない…？
そう思うよね。だから仕組みとリスクから順番に見ていこう。
不動産クラウドファンディングのTORCHES（トーチーズ）、
広告やSNSで見かけて気になっている人が増えています。
1口1万円から、スマホだけで始められる不動産投資です。
ただ、お金の話で「手軽そう」だけ見て動くのは危ない。
先に答えだけ置いておくね。
TORCHESは国の法律（不動産特定共同事業法）に基づく許可を受けた、1万円から使える不動産投資サービス。ただし元本保証はなく、途中でやめられない仕組みです。この2つを理解した上で、余裕資金の範囲で使うなら、キャンペーンは素直にお得だと思います。
私たちは共働きズボラ夫婦のまま、4年で資産1,500万円を作りました。
その経験から「どこまでが安心で、どこからがリスクか」の線引きを、正直に書いていきます。
この記事でわかること
- TORCHESの仕組みが「割り勘」のたとえでスッキリわかる
- キャンペーンの最新状況と、開催中に取りこぼさないための注意点
- スマホ10分でできる口座開設の手順
- 新NISA＝投資で出た利益に税金がかからない、国の制度（口座）
- 投資信託＝たくさんの会社の株をひとまとめにして買える商品
- オルカン＝全世界の株にまとめて投資する投資信託の通称
- S&P500＝アメリカの大きな会社500社にまとめて投資する投資信託の通称
- つみたて投資枠／成長投資枠＝新NISAの中にある2つの枠。初心者はつみたて投資枠から
- 特定口座（源泉徴収あり）＝税金の計算と納付を証券会社が代わりにやってくれる口座
- 信託報酬＝投資信託を持っている間、毎年かかる手数料（％で表示）
- 分散＝1つに集中せず、いろいろな会社や国に分けて投資すること
- 複利＝増えたお金にもさらに利益がつき、雪だるま式に増える仕組み
- 利回り＝投資したお金に対して、1年でどれくらい増えたかの割合
この記事を書いた人｜むぅ夫婦（妻のん・夫ダイキ）
30代の共働き夫婦。賃貸・車なし。
知識ゼロから、仕組み化だけで4年で資産1,500万円。
SNS総フォロワー約3万人。
むずかしい用語は使わず、実際にやったことだけを書いています。
→ くわしいプロフィール／無料のオープンチャット
そもそもTORCHES（トーチーズ）とは？
TORCHESは「不動産クラウドファンディング」のサービスです。
言葉はいかついけど、中身はシンプル。
仕組みは「マンションの割り勘買い」
たとえるなら、大人数の割り勘です。
1棟のマンションを、大勢で少しずつお金を出し合って買う。
入ってきた家賃や売却益を、出した金額に応じて山分けする。
これが不動産クラウドファンディングの正体です。
ふつう不動産投資は、何千万円のローンを組む世界。
それを割り勘にすることで、1口1万円から参加できるようにしたのがTORCHESです。
物件の管理や入居者対応は運営会社の仕事です。
物件が生んだ利益が、分配の原資になります。
- 申込みから分配金の受け取りまで、全部スマホで完結
- 物件の管理・入居者対応は運営会社の仕事（ほったらかしでOK）
- 運用期間が終わると、出資金が償還される（ただし元本保証ではない・詳しくは後述）
運営会社と法律上の許可
「聞いたことない会社だけど大丈夫？」と思った人、正解です。
お金を預ける前に、そこを確認するのが正しい順番。
| 運営会社 | TORCHES株式会社（エムトラスト株式会社の100%子会社） |
|---|---|
| 不特法の許可 | 不動産特定共同事業 徳島県知事 第2号 |
| 宅建業免許 | 徳島県知事(1)第3197号 |
| 最低出資額 | 1口1万円（ファンドによって最低10口＝10万円の場合あり） |
不動産クラウドファンディングは、誰でも始められる事業ではありません。
「不動産特定共同事業法」という法律の許可などが必要で、
TORCHESはこの許可を受けています。
無許可の怪しい投資話とは、ここが根本的に違うところです。
優先劣後方式｜クッションはあるが直近1%と薄い
TORCHESは「優先劣後方式」を採用しています。
割り勘のたとえで言うと、幹事（運営会社）も一緒にお金を出して、
損が出たらまず幹事の取り分から減る仕組み。
損失が出た場合、まず幹事の出資分から先に差し引かれる。それを超えるまでは、投資家の元本に影響が及ばない仕組みです。
ただし正直に言うと、TORCHESの劣後出資は直近ファンドで1%と薄めです。他社にはこのクッションをもっと厚く取るファンドもあります。一方でTORCHESの想定利回りは高めです（直近は年12〜18%程度）。利回りの高さはリスクの高さとセット、ここは覚えておいてください。
なお、利回りはあくまで「想定」です。
TORCHES自身も、利回りの保証は法令に基づき一切行っていないと明記しています。
キャンペーンはやってる？（2026年9月1日時点）
登録すると何かもらえるキャンペーンって、まだやってるの？
夏のキャンペーンは終わっちゃった。ただ、不定期で開催されるから確認方法を教えるね。
2026年7月29日〜8月31日開催の「夏の投資スタート応援キャンペーン」（登録＋初出資で最大4,000円）
は終了しました。
TORCHESのキャンペーンは不定期開催です。過去の例では「無料の会員登録だけで現金」という条件のゆるい回もあったので、
始めるタイミングで開催中かどうかを確認する価値はあります。
キャンペーン開催中に確認すること
- 対象期間と、対象になる登録・出資の条件（「新規登録のみ」「初出資のみ」等の縛りが多い）
- ポイントサイト経由の登録・出資は対象外になりやすい（公式サイトから直接登録するのが安全）
- 出資後のクーリングオフ（契約から8日以内の解約制度・詳しくはFAQ）
・キャンセル・ファンド不成立は特典対象外になりやすい - 特典の振込時期（過去の例では登録・出資の翌月末頃）
最新の開催状況は、公式のキャンペーンページ（TORCHES公式サイト）で確認できます。
＼ 1口1万円から出資できます ／
メリットとデメリット｜正直に全部書きます
いいことばっかり並べられると、逆に不安になるんだけど。
わかる。だからデメリットのほうを厚めに書くね。
メリット3つ
- 1口1万円から。不動産投資なのにローンも頭金もいらない
- ほったらかしでOK。物件管理も入居者対応も運営会社の仕事
- 日々の値動きがない。株のように毎日チャートを見てソワソワしなくていい
デメリット5つ｜ここを読んでから決めて
- 元本保証はない。そもそも出資法で元本保証は禁止されています。「保証あり」をうたう業者のほうが違法です
- 途中でやめられない。運用期間中の中途解約は原則不可。急にお金が必要になっても、償還まで引き出せません
- 劣後出資が薄め。損失のクッションになる運営会社の出資割合が、直近ファンドで1%。物件価格が大きく下がると元本割れがありえます
- 買えないことがある。人気ファンドは先着・抽選で、応募しても出資できない場合があります
- 運営会社が倒産するリスクは別枠。優先劣後は物件価格の下落に効くクッションであって、
運営会社そのものが破綻した場合を守る仕組みではありません
特に②は、生活費や近々使うお金を入れてはいけない理由そのものです。
私たちの考え方は、シンプルにこれ。
投資の土台は新NISAのインデックス投資。不動産クラファンは、その上の「余裕資金のお楽しみ枠」。順番を逆にしないことが、いちばんの防御だと思っています。
新NISAをまだ始めていない人は、先にこちらから読むのがおすすめです。
【2026年最新】新NISAの始め方｜初心者でも迷わない7ステップ
口座開設の手順｜スマホで10分
手続きって、また書類を郵送したりするやつ？
郵送なし。スマホと免許証だけで完結するよ。
必要なものは2つだけ。
- スマホ
- 本人確認書類（運転免許証、またはマイナンバーカード）
手順は3ステップです。
- 公式サイトから会員登録。メールアドレスを登録し、画面の案内に沿って名前・住所などの基本情報を入力していく
- スマホで本人確認（eKYC）。免許証と自分の顔をカメラで撮影するだけ。郵送も対面もなし
- 審査を待つ。審査完了後、1〜2営業日程度で登録完了
入力から撮影までは、だいたい10分。
キャンペーン開催中なら、
登録特典の条件はこの時点でクリアになる回が多いです（各回の条件は公式ページで確認）。
ここだけ注意
登録完了までは審査をはさんで日数がかかることがあるので、
キャンペーン狙いなら締切ギリギリだと間に合わない可能性があります。やると決めたら、数日余裕を持って登録まで済ませておくのが安全です。
＼ 1口1万円から出資できます ／
出資から分配金までの流れとお金の話
登録後の流れも、先に知っておくと安心です。
- ファンドを選んで応募（先着式と抽選式がある）
- 当選したら契約して、
出資金を振り込む（契約書面は電子交付・振込先はGMOあおぞらネット銀行） - 運用スタート。あとは待つだけ
- 分配金を受け取る（タイミングはファンドごとに異なる）
- 運用終了で出資金が償還される
手数料まわりは、こうなっています。
| 項目 | 負担 |
|---|---|
| 会員登録 | 無料 |
| 出資時の振込手数料 | 自分で負担 |
| 分配・償還時の振込手数料 | TORCHESが負担（無料） |
税金の話も1つだけ。
分配金は「雑所得」あつかいで、受け取る時点で20.42%が源泉徴収されます。
つまり税金は基本的に引かれた後の金額が振り込まれる形。
確定申告が必要かどうかは収入状況によって変わるので、
気になる人は国税庁のサイトか税務署で確認してください。
ちなみに私たち夫婦の資産1,500万円の中身と配分は、この記事で全部公開しています。
【2026年】新NISAのポートフォリオ全公開｜1,500万円夫婦の保有銘柄と配分
よくある質問
Q. 元本保証はありますか？
ありません。
そもそも出資法という法律で、元本保証は禁止されています。
優先劣後方式で損失のクッションはありますが、それを超える下落なら元本割れします。
Q. 途中で解約できますか？
原則できません。
契約者の死亡などやむを得ない場合を除き、運用期間が終わるまで資金は戻りません。
なお契約成立時に交付される書面（電子交付）を受け取った日から8日以内なら、
クーリングオフは可能です。
Q. 登録だけして、出資しなくてもいいですか？
大丈夫です。
登録は無料で、出資の義務はありません。
Q. ポイントサイトを経由したほうがお得ですか？
今回はNGです。
ポイントサイト経由の登録・出資は、キャンペーン対象外と明記されています。
公式サイトから直接登録してください。
Q. いくらから始めるのがいいですか？
正解は人それぞれですが、私たちなら「なくなっても生活が変わらない額」から。
1口1万円から出資できるので、まず最小額で流れを体験するのが堅実だと思います。
まとめ｜登録だけなら無料、リスクを取るかは自分で決める
最後に要点だけ整理します。
- TORCHESは不動産特定共同事業法に基づく許可を受けた、1万円からの不動産クラファン
- 元本保証なし・中途解約は原則不可。余裕資金でやるのが大前提
- キャンペーンは不定期開催。最新の開催状況は公式のキャンペーンページで確認
- 登録はスマホ10分、ただし審査があるぶん数日の余裕を持って
注意点をぜんぶ書いた上で、それでも「登録してファンドの中身を見る」までは無料でできます。
出資までいくかは、登録してファンドの中身を見てから決めればいい話です。
「明日やろうは、バカ野郎」。
スマホ片手に、10分だけ動いてみませんか？
＼ 1口1万円から出資できます ／
- 公式サイトから直接登録する（ポイントサイト経由は特典対象外）
- スマホ＋免許証でeKYC本人確認
- 審査あり（数日の余裕を持つ）
- 登録完了でキャンペーン特典の対象に
- 締切ギリギリを避けて早めに
元本保証なし・余裕資金で。ここだけは忘れずに。
次に読むなら、私たちがTORCHESをどう位置づけているかが分かる【2026年】新NISAのポートフォリオ全公開｜1,500万円夫婦の保有銘柄と配分がおすすめです。
- 口座を開くだけで、お金は減りますか？
-
減りません。口座開設と積立設定は別の手続きです。口座を作るだけなら、お金は1円も動きません。
- 新NISAは、損することもありますか？
-
あります。非課税なのは「利益にかかる税金」で、値下がりすれば元本割れします。だから私たちは、長く続けられる金額と商品を選んでいます。
- いくらから始められますか？
-
楽天証券もSBI証券も、投資信託は100円から積立できます。金額はあとから何度でも変えられます。
- 特定口座とNISA口座は、両方申し込んでいいですか？
-
両方で大丈夫です。申し込みの途中でまとめて開設できます。迷ったら「特定口座（源泉徴収あり）」を選べば確定申告は不要です。
- 申し込んでから、どのくらいで使えますか？
-
最短で翌営業日です。証券会社からログインIDの案内が届いたら、初期設定に進めます。
何から始めればいいか分からない人は、
お金の育て方ロードマップで順番を確認できます。
質問や「これどうしてる？」は、
無料のオープンチャットむぅ夫婦のズボラ投資ラボ。でどうぞ。
私たちが実際にやっていることを、そのまま話しています。
※投資は自己責任でお願いします。当ブログは情報提供が目的で、成果を保証するものではありません（免責事項）。
あわせて読みたい
- 【2026年最新】新NISAの始め方｜初心者でも迷わない7ステップ
- 【スマホで完結】セルフバックでサクッと5万円稼ぐ方法！リスクゼロで始めるお小遣い稼ぎ
- 【2026年】新NISAのポートフォリオ全公開｜1,500万円夫婦の保有銘柄と配分
参考文献
TORCHES公式サイト https://www.torches.fund/（確認日:2026-08-03）
TORCHES よくある質問 https://www.torches.fund/pages/faq（確認日:2026-08-03）
TORCHES キャンペーン情報 https://www.torches.fund/blog/350（確認日:2026-09-01。「夏の投資スタート応援キャンペーン」は2026年8月31日で終了）
※本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の金融商品の勧誘や将来の運用成果を保証するものではありません。想定利回りは保証されるものではなく、元本割れのリスクがあります。キャンペーン内容は2026年8月3日時点の情報です。投資判断はご自身の責任でお願いします。
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